Türkiye’de konut ve işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı TBK) hükümlerine tabidir. Kanunun 339. maddesi, kira hükümlerinin özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları için uygulanacağını açıkça düzenlemiştir.
Kira ilişkilerinde taraflar arasında en çok uyuşmazlık doğuran konulardan biri tahliye davalarıdır. Kanun, kiralananın boşaltılabilmesi için belirli tahliye sebepleri öngörmüştür. Bu sebepler hem kiraya verenden hem de kiracıdan kaynaklanabilir.
Aşağıda Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay içtihatları ışığında kira ve tahliye sebepleri açıklanmaktadır.
Kiraya veren;
kendisi
eşi
altsoyu (çocukları, torunları)
üstsoyu (anne, baba)
kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler
için konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesini talep edebilir.
Bu düzenleme, eski kira kanununa göre daha geniş bir ihtiyaç çevresi tanımaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarına göre:
ihtiyacın gerçek
samimi
zorunlu
olması gerekir.
Ayrıca ihtiyaç sadece dava tarihinde değil yargılama süresince de devam etmelidir.
Yargıtay kararlarında özellikle şu ilke vurgulanmaktadır:
“Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç tahliye sebebi oluşturmaz.”
Kiraya veren veya yukarıda sayılan yakınları taşınmazı işyeri olarak kullanma ihtiyacı duyuyorsa tahliye davası açabilir.
Bu davalarda Yargıtay şu ölçütleri dikkate almaktadır:
ihtiyaçlının işyeri ihtiyacının gerçek olması
mevcut işyerinin yetersiz olması
kiralananın iş yapılmaya uygun olması
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi birçok kararında şu ilkeyi benimsemiştir:
Kiralanan yer, ihtiyaç sahibinin halen kullandığı işyerinden eşdeğer veya üstün nitelikte ise mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır.
Kiralanan taşınmaz;
yeniden yapılacaksa
esaslı onarıma tabi tutulacaksa
genişletilecekse
önemli değişiklik yapılacaksa
ve bu işlemler sırasında taşınmazın kullanılması mümkün değilse, kiraya veren tahliye davası açabilir.
Basit tadilatlar tahliye sebebi değildir.
Örneğin;
boya
küçük tamirat
dekorasyon
tahliye sebebi sayılmaz.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararlarına göre:
Tahliye sebebi olabilmesi için yapılacak işlemlerin esaslı nitelikte olması ve kiralananın kullanımını imkânsız hale getirmesi gerekir.
Kiralanan taşınmaz satıldığında yeni malik belirli şartlarla tahliye isteyebilir.
Yeni malik:
Taşınmazı satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya ihtar göndermelidir.
İhtar gönderildikten sonra 6 ay sonra tahliye davası açabilir.
Alternatif olarak kira sözleşmesinin bitiminde de dava açılabilir.
Yargıtay, yeni malikin tahliye talebinde bulunabilmesi için ihtiyacın yine gerçek ve samimi olması gerektiğini kabul etmektedir.
Kiracı;
kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını
yazılı olarak taahhüt etmişse
ve bu tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren;
1 ay içinde icra yoluyla tahliye
veya tahliye davası
açabilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarına göre:
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesi yapılırken alınamaz
Sözleşmeden sonra verilmiş olmalıdır
Aksi halde taahhüt geçersiz sayılabilir.
Kiracı kira bedelini zamanında ödemez ve aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olursa, kiraya veren kira süresinin sonunda tahliye davası açabilir.
Yargıtay kararlarına göre;
ihtarlar haklı olmalıdır
kira borcu gerçekten ödenmemiş olmalıdır
aynı kira yılı içinde olmalıdır
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin;
aynı ilçe veya belediye sınırları içinde
oturmaya elverişli bir konutu varsa
kiraya veren tahliye davası açabilir.
Bu davalarda mahkemeler;
konutun gerçekten oturmaya elverişli olup olmadığını
kiracı tarafından fiilen kullanılıp kullanılamayacağını
araştırmaktadır.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında:
ihtiyaç gerçek
samimi
zorunlu
olmalıdır.
Bu ilke özellikle Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarında sürekli vurgulanmaktadır.
Geçici veya spekülatif ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılmaz.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, konut ve işyeri kiralarında tahliye sebeplerini sınırlı şekilde düzenlemiştir. Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için mutlaka kanunda belirtilen sebeplerden birine dayanması gerekir.
Özellikle;
ihtiyaç nedeniyle tahliye
tahliye taahhüdü
iki haklı ihtar
yeni malikin ihtiyacı
uygulamada en sık karşılaşılan tahliye sebepleridir.
Her somut olayın farklı özellikler taşıması nedeniyle tahliye davalarında hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.
